6 yếu tố định giá bất động sản tại Hòa Lạc

NhaGiaGoc.Vn

Giá bất động sản theo giá thị trường phụ thuộc phần lớn vào quan hệ cung cầu, nhưng có những khu vực giao dịch ít hoặc giao dịch quá nhiều làm giá biến động rất nhanh rất khó để xác định giá trị thật của mảnh đất tại thời điểm bạn mua. Việc xác định và ước lượng giá bất động sản để ra quyết định đầu tư nhanh nhất là vấn đề rất quan trọng trong quá trình đầu tư. Định giá bất động sản có rất nhiều phương pháp định giá như phương pháp giá thành, phương pháp lợi nhuận và phương pháp so sánh… để xác định giá của bất động sản tại một thời điểm nhất định. Dù cho các bạn có sử dụng phương pháp nào đi nữa thì cần nắm rõ các yếu tố có ảnh hưởng tới giá bất động sản để áp dụng vào linh hoạt và ra kết quả chính xác nhất để có quyết định đúng đắn.

YẾU TỐ 1: CÁC YẾU TỐ NỘI TẠI CỦA BẤT ĐỘNG SẢN

Pháp lý mảnh đất: các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng,… của mảnh đất sẽ giúp mảnh đất đó dễ thanh khoản và minh bạch cho hoạt động mua bán. Các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với với mảnh đất: tình trạng cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng nhà đất, sự hạn chế quyền sở hữu chung.

 Ví dụ: thực tế tại Hòa Lạc là đô thị vệ tinh được quy hoạch mới 100% nên vấn đề pháp lý mảnh đất cần cực kỳ chú ý hạn chế mua các loại đất chưa sổ như: đất nông trường giao dọc trục quốc lộ 21 đoạn xã Thạch Hòa, đất nông trường thuộc địa phận xã Hòa Thạch, đất dịch vụ Tân Xã đang thiếu đất nên dân chưa nhận, đất trong các khu tái định cư mới có phiếu hoặc có quyết định giao đất như tái định cư đại học Quốc Gia, Tái định cư Phú Cát.

Khu vực các xã thuộc tỉnh Hòa Bình cũ được sáp nhập vào Hà Nội chưa đo đạc lại và hợp nhất trên bản đồ địa chính nên chưa sang sổ Hà Nội thì mua sẽ rất rủi ro vì diện tích đất thừa thiếu và thủ tục mất thời gian nên tính thanh khoản sẽ không cao.

Vị trí mảnh đất là yếu tố đầu tiên khi các bạn lựa chọn mảnh đất đó

  • Vị trí tuyệt đối: Chính là tọa độ mảnh đất. Mỗi một mảnh đất có một tọa độ khác nhau nên các bạn thấy cùng một trục đường nếu người mua để sử dụng kể cả 2 lô đất giáp nhau nhưng giá mua và bán cũng không hoàn toàn như nhau.
  • Vị trí tương đối: Là khoảng cách từ mảnh đất tới vị trí các trung tâm của khu đô thị, khu hành chính. Ví dụ: tại đô thị vệ tinh Hòa Lạc thì nút giao giữa Quốc Lộ 21 và Đại Lộ Thăng Long là vị trí trung tâm nên các lô đất xung quanh vị trí này được mua với giá cao hơn.

 Các xã Phú Cát, Tân Xã, Bình Yên, Thạch Hòa là các xã sát với khu công nghệ cao Hòa Lạc gần với nút giao Quốc Lộ 21 và Đại Lộ Thăng Long nên giá luôn cao hơn các xã Tiến Xuân, Phú Mãn, Hòa Thạch hay Đông Xuân.

Trong các khu tái định cư thì Thạch Hòa trung tâm nhất nên đắt nhất sau đó đến Phú Cát, Bình Yên, Tân Xã.

 Các trục đường có nút giao cửa ngõ ra – vào khu công nghệ cao như trục FPT ra Tân Xã, hay khu Đồi Đốm nhà máy may Bình Yên, trục đường đôi Phú Cát vành đai công nghệ cao nhà máy in tiền quốc gia… giá trị cao hơn các vị trí khác.

   Diện tích, kích thước hình thể mảnh đất phù hợp với nhu cầu sử dụng cao nhất tốt nhất tại vị trí mảnh đất tọa lạc thì giá của mảnh đất sẽ cao. Tại Hòa Lạc các lô đất trong Tái định cư hoặc khu dân cư phục vụ mục đích ở thì diện tích tối ưu là 120m2 với kích thước mặt tiền từ 5-6m. Các lô đất tại mặt đường trục chính tỉnh lộ, quốc lộ và đường vành đai công nghệ cao thì diện tích tối ưu nhất khoảng 500m2 với chiều rộng mặt tiền 10-12m và chiều sâu tối đa 45m là tối ưu để phù hợp với nhu cầu phát triển kinh doanh tại các mặt đường lớn.

  Địa hình nơi mảnh đất tọa lạc: địa hình nơi mảnh đất toạ lạc cao hay thấp so với các mảnh đất khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị mảnh đất. Ở những khu vực thấp – vùng trũng, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa thì giá đất sẽ thấp hơn, ngược lại giá đất sẽ cao hơn. Như tại Hòa Lạc các khu vực có địa thế cao như Thôn 4,5,6 của Xã Phú Cát, trục chính trung tâm xã Tân Xã, cũng như khu trung tâm xã Bình Yên địa thế cao không bị ngập nên giá cao hơn các khu địa thế thấp như khu giãn dân Đà Gạo xã Bình Yên, một phần xã Hạ Bằng, Thôn 1,2 xã Phú Cát mùa mưa đến là ngập lối vào chính…

  Điều kiện thổ nhưỡng của mảnh đất: Với từng mục đích sử dụng thì yếu tố đặc điểm mặt đất, lòng đất sẽ ảnh hưởng tới mức giá khác nhau.

 Địa thế toàn khu Hòa Lạc đa số là đồi núi và có lớp đá ong mặt nên chi phí xây dựng cũng tiết kiệm được đáng kể, các khu vực có nền đất đá ong ổn định lâu đời là xã Tân Xã và một số thôn của Xã Bình Yên.Các khu vực có nền đất đồi và thường được san lấp tạo mặt bằng phẳng như các xã Tiến Xuân, Đông Xuân khi đi mua các bạn nên tìm hiểu kỹ, vì có thể trước là ao hồ được san lấp mới.

 Môi trường và điều kiện tự nhiên: Môi trường khu vực mảnh đất tọa lạc trong lành hay bị ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn ào sẽ góp phần ảnh hưởng đến giá trị của lô đất.

Các khu vực được mọi người mua làm ngôi nhà thứ 2 để nghỉ dưỡng nhiều tại Hòa Lạc nằm tại các xã Yên Bài, Yên Trung hay khu Cổ Đông giáp với hồ Đồng Mô vì giá ở đây rẻ có thể mua được lô lớn và thường gần hồ và gần núi mát mẻ.

YẾU TỐ 2: HẠ TẦNG KỸ THUẬT ĐÔ THỊ

Trong quá trình quy hoạch, xây dựng và phát triển đô thị, việc tổ chức không gian sống cho con người yêu cầu phải đồng bộ cả về hạ tầng kỹ thuật hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Việc đáp ứng các nhu cầu hạ tầng kỹ thuật như: đi lại giao thông, cấp nước, thoát nước, cấp điện,… là những nhu cầu “vật chất” quan trọng, cần đi trước. Do vậy trong thời kỳ hạ tầng kỹ thuật đang được xây dựng này là lúc giá bất động sản sẽ tăng theo tiến trình phát triển của hạ tầng kỹ thuật.

Các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị bao gồm

  • Hệ thống giao thông
  • Hệ thống cung cấp năng lượng
  • Hệ thống chiếu sáng công cộng
  • Hệ thống cấp thoát nước:
  • Hệ thống quản lý chất thải vệ sinh môi trường
  • Hệ thống nghĩa trang
  • Các công trình hạ tầng kỹ thuật khác

Năm 2018 tiến độ hạ tầng công nghệ cao Hòa Lạc là điểm nhấn quan trọng nhất trong toàn bộ khu đô thị vệ tinh Hòa Lạc.

Trong năm 2018 gần như toàn bộ hạ tầng công nghệ cao đã hoàn thành bao gồm cả đường vành đai và các đường gom cũng như các đường nhánh trong phân khu công nghệ cao Hòa Lạc. Các doanh nghiệp Nhật Bản, Hàn Quốc cũng như Vingroup đã và đang hoàn thiện nhà máy và đi vào hoạt động. Cuối năm 2018 với thông tin Vingroup và ban quản lý công nghệ cao Hòa Lạc ký kết hợp tác và việc khởi công và thi công nhà máy sản xuất thiết bị công nghệ cao cũng như hỗ trợ khu CNC Hòa Lạc quảng bá hình ảnh là thông tin nổi bật nhất và thu hút được rất nhiều sự quan tâm và chú ý của cộng đồng dân đầu tư bất động sản.

Hiện nay các khu vực phát triển theo hạ tầng nhất là các xã tiếp giáp với công nghệ cao Hòa Lạc là xã Tân Xã, xã Bình Yên, và một phần bên phía Xã Phú Cát đoạn nhà máy in tiền Quốc Gia là cơ sở hạ tầng đang được hoàn thiện nhanh nên giá đất tăng nhanh. Còn các khu vực tiếp giáp với đại học quốc gia và chuỗi đô thị Đông Xuân – Tiến Xuân do hạ tầng chậm chạp nên giá trị bất động sản ở các xã xung quanh như Tiến Xuân, Đông Xuân, Phú Mãn cũng tăng với tốc độ chậm tương ứng.

3,4 tỷ USD vốn đầu tư và 450 triệu USD xây dựng hạ tầng đã thay đổi bộ mặt khu Công nghệ cao Hòa Lạc như thế nào

YẾU TỐ 3: HẠ TẦNG XÃ HỘI ĐÔ THỊ

 Hạ tầng xã hội đô thị được hiểu là hệ thống các công trình phục vụ cho những nhu cầu và dịch vụ của nhân dân, của bộ máy hành chính và các cơ sở sản xuất. Hệ thống công trình này bao gồm: Hành chính, y tế, giáo dục, văn hóa, thể dục – thể thao, dịch vụ thương mại, cây xanh công viên và các công trình khác (trừ các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị), được tổ chức cân đối và liên kết với nhau trong không gian đô thị.

Giá trị của bất động sản đạt được cao nhất khi hạ tầng xã hội được hoàn thiện đồng bộ lúc này người dân tại khu đô thị không cần phải đi đâu để sử dụng các dịch vụ khác mà trong nội khu họ có thể thỏa mãn đầy đủ nhu cầu của mình.

Các công trình hạ tầng xã hội đô thị bao gồm

  • Các công trình nhà ở.
  • Các công trình công cộng, dịch vụ: y tế, văn hóa, giáo dục, thể dục thể thao, thương mại và các công trình dịch vụ đô thị khác.
  • Các công trình quảng trường, công viên, cây xanh, mặt nước.
  • Các công trình cơ quan hành chính đô thị.
  • Các công trình hạ tầng xã hội khác.

Chất lượng y tế – giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh khu vực, tập quán người dân trong vùng cũng sẽ ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Hiện nay ở Hòa Lạc có 3 trường mầm non quốc tế chất lượng cao, một trường liên cấp TH-School, cấp đại học thì có đại học FPT, Đại học khoa học tự nhiên – ĐHQGHN đã cất nóc, Đại học sỹ quan chính trị đã di dời về từ năm 2018, Trung tâm huấn luyện bóng đá Viettel..

Xem thêm các tiện ích hạ tầng xã hội hiện có tại Hòa Lạc tại bài viết:

YẾU TỐ 4: TÍNH THỊ TRƯỜNG CỦA BẤT ĐỘNG SẢN

Tính hữu dụng của BĐS: giá trị sử dụng được khai thác trong thực tế và giá trị sử dụng tiềm ẩn trong sản phẩm bất động sản, điều này nói lên mức độ thỏa mãn của người sử dụng sản phẩm bất động sản đó ở mức nào. Phần lớn các nhà đầu tư mua đất ở Hòa Lạc là kỳ vọng vào sự phát triển và hình thành của đô thị vệ tinh Hòa Lạc với 600.000 dân chất lượng cao quy tụ về đây sinh sống và làm việc, do vậy yếu tố tiềm năng của bất động sản trong dài hạn được nhà đầu tư đánh giá cao hơn giá trị hiện tại của bất động sản.

Ví dụ: Có những người mua dài hạn 5 năm – 10 năm họ thường mua rất nhanh và chấp nhận mua cao hơn giá trị thị trường tại thời điểm mua miễn sao được lô ưng ý. Có một vấn đề đặc biệt tại thị trường Hòa Lạc là các lô mặt đường lớn tỉnh lộ 420 nếu mặt tiền 10m phù hợp làm nhà xưởng được chính các chủ doanh nghiệp tại Thạch Thất mua với giá cao hơn cả các nhà đầu tư nơi khác về. Lý do được họ giải thích là vì khu vực này gần thị trấn Liên Quan – Huyện Thạch Thất và gần với xưởng sản xuất chính của họ nên họ mua để tận dụng lợi thế gần xưởng chính cũng như tiềm năng tương lai của mảnh đất.

Nhu cầu loại BĐS trên thị trường: 2 phía cung cầu của loại sản phẩm BĐS đó có cân bằng hay chênh lệch sẽ định giá BĐS đó cao hay thấp và tăng hay giảm theo nhịp độ của thị trường. Do vậy có những thời điểm thị trường các bạn sẽ thấy một số khu vực giá tăng mạnh hơn giá thị trường có những lúc vượt quá giá trị thực tế của bất động sản tại thời điểm đó do cầu nhiều. Nhưng xét về dài hạn thì toàn bộ các khu vực khác giá sẽ tăng/giảm đều và giá trị các khu vực khác nhau sẽ về theo đúng tỷ lệ giá trị của nó.

Ví dụ: Các dự án bất động sản hay các khu tái định cư có thị trường sản phẩm tập trung tại một chỗ nên chỉ cần một động thái giữ hàng hoặc mua gom của một nhóm nhà đầu tư, sau đó họ bán qua tay một lô giá cao để định hình một mức giá mới. Các bạn sẽ thấy giá lúc này là giá đang cao vì hàng nằm độc quyền trong tay một nhóm và họ chi phối giá bán, đặc biệt lô nào bán rẻ hơn là họ sẽ ôm vào. Như tái định cư Bình Yên có nhiều lô và có nhiều diện tích nhỏ trên dưới 100m2 và giá rẻ nên được mua gom rất nhiều và bán ra cho những nhà đầu tư sau vì tổng tiền hợp lý, các nhà đầu tư mới về không muốn xuống số tiền lớn nên họ không mua được ở tái định cư Thạch Hòa hay Phú Cát nên vẫn phải tìm mua tại đây. Do nắm bắt được tâm lý cũng như thông tin nhu cầu nhà đầu tư nên có những thời điểm giá ở đây thay đổi từng ngày, nhưng hiện nay giá các khu vực đang gần tiệm cận nhau nên nhiều người lại quay về các khu trung tâm đô thị Hòa Lạc để tìm mua.

YẾU TỐ 5: KINH TẾ

Kinh tế vĩ mô: Một yếu tố quan trọng khác ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản là sức khỏe tổng thể của nền kinh tế. Điều này thường được đo bằng các chỉ số kinh tế như GDP, thông tin việc làm, hoạt động sản xuất, giá cả hàng hoá,…. Nói chung, khi nền kinh tế chậm phát triển thì thị trưởng bất động sản cũng chịu nhiều ảnh hưởng. Tuy nhiên, các chu kỳ của nền kinh tế có những thay đổi ảnh hưởng đến các loại hình bất động sản.

Ví dụ: Hiện nay bất động sản khu công nghiệp công nghệ cao có lợi thế phát triển do chiến trang thương mại Mỹ – Trung đang làm dịch chuyển nguồn vốn đầu tư sang các nước lân cận như Việt Nam. Chính vì vậy mà các khu vực tiếp giáp với khu Công nghệ cao Hòa Lạc tăng giá trước các khu vực xa công nghệ cao hơn do nguồn vốn nước ngoài đang được dự báo sẽ đẩy mạnh tại phân khu này.

Khả năng mang lại thu nhập từ mảnh đất: mức thu nhập hay giá trị lợi nhuận hàng năm từ mảnh đất mang lại có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của lô đất đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ mảnh đất càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại. Các lô đất mặt đường lớn có thể kinh doanh được lúc nào cũng được nhiều người tìm mua để sử dụng vào mục đích kinh doanh nên giá luôn cao, còn các vị trí lô đất trong ngõ thì sử dụng vào mục đính ở là chính. Hiện nay ở Hòa Lạc nhu cầu thuê nhà trọ của cán bộ công nhân viên sinh viên nhiều, do vậy các lô đất trong ngõ cũng có thu nhập trên đất tốt vì có thể cho thuê trọ được.

Sự kiện kinh tế: các sự kiện hội nhập, thu hút các vốn đầu tư nước ngoài (FDI, FPI) sẽ làm tăng nhu cầu sử dụng bất động sản và giá trị sẽ tăng theo. Kể đến những sự kiện lớn tầm cỡ khu vực: tham gia WTO, ASEAN, TPP,…

Thị trường kinh tế: sự tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ thất nghiệp…cũng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản. Quyết định đầu tư Bất động sản thì bạn phải rất quan tâm đến những tin tức thị trường kinh tế để phần nào dự đoán được nhịp độ của thị trường.

Hệ thống, chính sách tiền tệ: khi chính sách tiền tệ nới lỏng, lãi suất thấp thì người dân, nhà đầu tư và doanh nghiệp vay tiền nhiều hơn. Điều này đồng nghĩa với tiền sẽ đổ vào kênh bất động sản tăng lên khiến cho thị trường giá thay đổi.

Tỷ lệ thuế và mức thuế suất: khu vực có mức thuế suất ưu đãi sẽ thu hút vốn đầu tư và kéo theo thị trường bất động sản tăng lên. Khu công nghệ cao Hòa Lạc có chính sách ưu đãi và đặc thù riêng rất tốt nên thu hút được rất nhiều tập toàn và doanh nghiệp nước ngoài về đây đầu tư và sản xuất.

YẾU TỐ 6: CHÍNH TRỊ VÀ PHÁP LÝ

Những chính sách tổ chức, xây dựng phát triển của chính quyền với từng khu vực sẽ có ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Các chính sách về đầu tư, quy hoạch, phân vùng phát triển từng khu vực khiến giá trị bất động sản của vùng đó có định giá khác biệt với nhau.

Các chính sách có tác động gián tiếp: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương thúc đẩy kinh tế, kéo theo phát triển và nhu cầu về bất động sản tăng cao → giá trị bất động sản tăng nhanh.

Các chính sách tác động trực tiếp

  • Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam.
  • Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố.
  • Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất…
  • Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.
  • Các chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản.

Trên đây là các yếu tố cơ bản ảnh hưởng tới giá trị của bất động sản, khi đi tìm và mua đất đầu tư các bạn nên tìm hiểu kỹ các yếu tố trên, thu thập thông tin, có dữ liệu đầu vào đầy đủ để ra quyết định được nhanh nhất, tốt nhất. Tùy vào từng mảnh đất, từng dự án mà các bạn nên cân nhắc yếu tố sử dụng hay yếu tố thị trường hoặc bất kỳ yếu tố nào làm yếu tố chính để định giá và ra quyết định về việc mua hay bán mảnh đất đó. Tại Hòa Lạc yếu tố pháp lý là yếu tố cần đặt lên ưu tiên hàng đầu, đừng vì nguồn cung đang thiếu của thị trường Hòa Lạc mà mua những bất động sản chưa có giá trị pháp lý.

Dự án 31 lô Sen Trì – Thạch Thất – Hà Nội đáng đầu tư

Bất Động Sản Hòa Lạc / mua nhà đất giá gốc

LIÊN HỆ TRỰC TIẾP CHỦ ĐẦU TƯ

Quý khách hàng vui lòng liên hệ trực tiếp chủ đầu tư theo: HOTLINE TƯ VẤN 24/7: 0968.671.809 hoặc cung cấp nội dung theo mẫu bên dưới, chúng tôi sẽ phản hồi trong thời gian sớm nhất. Chân thành cảm ơn Quý khách hàng đã quan tâm đến các dự án của chúng tôi đầu tư, cũng như là dự án mà chúng tôi phát triển và phân phối!




    Bài Viết Cùng Chuyên Mục

    Trả lời