Góc nhìn của một con buôn bất động sản từ Bắc vào Nam – Trần Thiên Ân

Góc nhìn của một con buôn bất động sản từ Bắc vào Nam
>>Trần Thiên Ân (https://www.facebook.com/profile.php?id=100050413652109)
>>Admin group Bất Động Sản Việt Nam (https://www.facebook.com/groups/368240690839113)

Nguyên văn bài viết:

Khá nhiều bạn nhắn tin cho Admin Trần Thiên Ân hỏi về vấn đề lạm phát như:
– Liệu nhà nước tính lạm phát có đúng không?
– Việt Nam thực sự đang lạm phát bao nhiêu %?
– Tình hình lạm phát thế này có nên mua bất động sản không?
– Sao mỗi năm nhà nước công bố lạm phát chỉ vài % mà em thấy xung quanh em cái gì cũng tăng chóng mặt vậy admin? Điển hình như tiền em đóng tiền học cho con, tiền thuốc men, bệnh viện…
Ok. Toàn cảnh về chỉ số lạm phát nói chung trên thế giới và Việt Nam đều có hết trong bài chuyên đề này.
Anh em đọc rồi cùng nghiền ngẫm nhé.

1/ LẠM PHÁT LÀ GÌ?
Lạm phát là sự tăng mức giá chung một cách liên tục của hàng hóa và dịch vụ theo thời gian và sự mất giá trị của một loại tiền tệ nào đó. Khi mức giá chung tăng cao, một đơn vị tiền tệ sẽ mua được ít hàng hóa và dịch vụ hơn so với trước đây, do đó lạm phát phản ánh sự suy giảm sức mua trên một đơn vị tiền tệ.
Lạm phát có 3 mức độ:
Lạm phát ở mức bình thường: 0 – dưới 10%
Lạm phát phi mã: 10% đến dưới 1000%
Siêu lạm phát: trên 1000%
Trong thực tế, các quốc gia kỳ vọng lạm phát chỉ xảy ra khoảng 5% trở xuống. Bạn thử nghĩ đi, một năm tăng trưởng kinh tế kỳ vọng khoảng 10% thì tiền mất giá tầm 5% là vừa đủ đẹp. Tính ra quốc gia đó có 5% tăng trưởng thực sự.

2) CÁC NGUYÊN NHÂN GÂY RA LẠM PHÁT:
a/ Lạm phát do cầu kéo
Khi nhu cầu thị trường về một mặt hàng nào đó tăng lên sẽ khiến giá cả của mặt hàng đó tăng theo. Giá cả của các mặt hàng khác cũng theo đó leo thang, dẫn đến sự tăng giá của hầu hết các loại hàng hóa trên thị trường. Lạm phát do sự tăng lên về cầu (nhu cầu tiêu dùng của thị trường tăng) được gọi là “lạm phát do cầu kéo”.
Ở Việt Nam, giá xăng tăng lên kéo theo giá cước taxi tăng lên, giá thịt lợn tăng, giá nông sản tăng…. là một ví dụ điển hình

b/ Lạm phát do chi phí đẩy
Chi phí đẩy của các doanh nghiệp bao gồm tiền lương, giá cả nguyên liệu đầu vào, máy móc, thuế… Khi giá cả của một hoặc vài yếu tố này tăng lên thì tổng chi phí sản xuất của các xí nghiệp cũng tăng lên, vì thế mà giá thành sản phẩm cũng sẽ tăng lên nhằm bảo toàn lợi nhuận. Mức giá chung của toàn thể nền kinh tế tăng lên được gọi là “lạm phát do chi phí đẩy”.

c/ Lạm phát do cơ cấu
Với ngành kinh doanh có hiệu quả, doanh nghiệp tăng dần tiền công “danh nghĩa” cho người lao động. Nhưng cũng có những nhóm ngành kinh doanh không hiệu quả, doanh nghiệp cũng theo xu thế đó buộc phải tăng tiền công cho người lao động.
Nhưng vì những doanh nghiệp này kinh doanh kém hiệu quả, nên khi phải tăng tiền công cho người lao động, các doanh nghiệp này buộc phải tăng giá thành sản phẩm để đảm bảo mức lợi nhuận và làm phát sinh lạm phát.

d/ Lạm phát do cầu thay đổi
Khi thị trường giảm nhu cầu tiêu thụ về một mặt hàng nào đó, trong khi lượng cầu về một mặt hàng khác lại tăng lên. Nếu thị trường có người cung cấp độc quyền và giá cả có tính chất cứng nhắc phía dưới (chỉ có thể tăng mà không thể giảm, như giá điện ở Việt Nam), thì mặt hàng mà lượng cầu giảm vẫn không giảm giá. Trong khi đó mặt hàng có lượng cầu tăng thì lại tăng giá. Kết quả là mức giá chung tăng lên, dẫn đến lạm phát.

e/ Lạm phát do xuất khẩu
Khi xuất khẩu tăng, dẫn tới tổng cầu tăng cao hơn tổng cung (thị trường tiêu thụ lượng hàng nhiều hơn cung cấp), khi đó sản phẩm được thu gom cho xuất khẩu khiến lượng hàng cung cho thị trường trong nước giảm (hút hàng trong nước) khiến tổng cung trong nước thấp hơn tổng cầu. Khi tổng cung và tổng cầu mất cân bằng sẽ nảy sinh lạm phát.

f/ Lạm phát do nhập khẩu
Khi giá hàng hóa nhập khẩu tăng (do thuế nhập khẩu tăng hoặc do giá cả trên thế giới tăng) thì giá bán sản phẩm đó trong nước sẽ phải tăng lên. Khi mức giá chung bị giá nhập khẩu đội lên sẽ hình thành lạm phát.

g/ Lạm phát tiền tệ
Khi cung lượng tiền lưu hành trong nước tăng, chẳng hạn do ngân hàng trung ương mua ngoại tệ vào để giữ cho đồng tiền trong nước khỏi mất giá so với ngoại tệ; hay do ngân hàng trung ương mua công trái theo yêu cầu của nhà nước làm cho lượng tiền trong lưu thông tăng lên cũng là nguyên nhân gây ra lạm phát.

3/ LẠM PHÁT ĐƯỢC ĐO LƯỜNG RA SAO?
Lạm phát được đo lường bằng cách theo dõi sự thay đổi giá cả của một lượng lớn các hàng hóa và dịch vụ trong một nền kinh tế, thông thường dựa trên dữ liệu được thu thập bởi các tổ chức Nhà nước, các liên đoàn lao động và các tạp chí kinh doanh…
Chỉ số giá tiêu dùng hay chỉ số giá cả CPI: được tính theo bình quân gia quyền của một nhóm các hàng hóa thiết yếu. Giá cả của các loại hàng hóa và dịch vụ được tổ hợp với nhau để đưa ra một chỉ số giá cả đo mức giá cả trung bình, là mức giá trung bình của một tập hợp các sản phẩm. Tỷ lệ lạm phát là tỷ lệ phần trăm mức tăng của chỉ số này.
Trong mỗi giai đoạn có thể có giá mặt hàng này tăng, mặt hàng kia giảm, nhưng nếu mức giá chung tăng, ta có lạm phát. Nếu mức giá chung giảm, ta có giảm phát. Nếu chỉ có một vài mặt hàng chẳng hạn như giá đường, hay giá gạo tăng một cách đơn lẻ thì không có nghĩa là lạm phát, mà đơn giản chỉ là một sự mất cân đối tạm thời giữa cung và cầu trong ngắn hạn. Khi lạm phát xảy ra, giá trị của đồng tiền bị sụt giảm.
Ví dụ: Năm 2018 chỉ số CPI của Mỹ là 300,000 USD. Sang năm 2019, chỉ số CPI của Mỹ là 310,000 USD. Vậy tỷ lệ phần trăm lạm phát hằng năm trong suốt 2018 là: ((310,000 – 300,000)/300,000) x 100% = 3,33%

4/ CÁCH ĐO LƯỜNG LẠM PHÁT CÓ QUÁ NHIỀU SỰ KHÔNG THỐNG NHẤT-KHÔNG ĐỒNG BỘ, KHÔNG PHẢN ÁNH ĐƯỢC CHÍNH XÁC SỰ MẤT GIÁ ĐỒNG TIỀN LÊN TOÀN BỘ NỀN KINH TẾ, KHÔNG TƯƠNG ĐƯƠNG GIỮA CÁC QUỐC GIA, THỰC TẾ RẤT KHÓ THU THẬP DỮ LIỆU, TỔ CHỨC THU THẬP DỮ LIỆU CHƯA ĐÁNG TIN CẬY:

a/ Cách đo lường lạm phát có quá nhiều sự không thống nhất-không đồng bộ, không phản ánh được chính xác sự mất giá đồng tiền lên toàn bộ nền kinh tế:

Như đã nói ở phần 3, rõ ràng cách tính lạm phát được tính bằng cách đo lường sự thay đổi giá cả ở 1 rổ hàng hóa, dịch vụ.
– Vấn đề là rổ đó là rổ nào? Hàng hóa và dịch vụ được chọn đó là hàng hóa dịch vụ nào?
Xã hội có cả vạn loại hàng hóa, dịch vụ. Chọn cái nào mới đúng? Chọn kiểu gì cũng đem lại tranh cãi. Chọn kiểu gì cũng không thể đại diện cho tất cả.
Còn chọn hết là bất khả thi, làm gì có tổ chức nào đủ kinh phí đi thu thập nổi hết tất cả dữ liệu giá cả của cả vạn loại hàng hóa, dịch vụ.
Chỉ có thể chọn 1 mẫu nào đó, 1 rổ bao gồm các hàng hóa, dịch vụ nào đó.
Thế thôi. Và rõ ràng là tính tương đối ở đây quá nhiều.

– Tỷ lệ % các loại hàng hóa được tính trong rổ:
Rõ ràng không thể tính bình quân gia quyền cho tất cả các loại hàng hóa, dịch vụ. Vì sự ảnh hưởng của các loại hàng hóa, dịch vụ lên tăng trưởng kinh tế, cuộc sống của người dân là rất khác nhau.
Ví dụ: Gạo ai cũng ăn nhưng thuốc lá đâu phải ai cũng hút.
Ở bên trên việc chọn loại hàng hóa nào đã mang nặng tính tương đối thì xuống đây việc định tỷ lệ % cho các loại hàng hóa, dịch vụ càng mang tính tương đối hơn.
Lí do:
+ Có phải loại hàng hóa, dịch vụ nào cũng chuyển khoản qua bank đâu, để mà biết họ bán giá thật cho nhau là bao nhiêu để tính giá lên hay giá xuống. Nếu họ trả bằng tiền mặt, kê khai thuế lụi thì làm sao tính chính xác?
Rõ ràng là không thể nào.
+ Rất nhiều khoản người dân tiêu xài tiền mặt, họ không xài bank thì làm sao mà biết được tỷ lệ % chi tiêu của họ cho các loại hàng hóa, dịch vụ trên thu nhập của họ?
+ Kinh tế 1 số quốc gia rất nhiều mặt hàng xuất nhập khẩu không đi đường chính ngạch, mà đi tiểu ngạch, đi lậu.
Làm sao mà có được cơ sở giá đầy đủ mà tính?
+ Hoạt động trốn thuế quốc gia nào cũng có, 1 số quốc gia hoạt động này khủng khiếp vô cùng và quy mô rất lớn. Trốn thuế thường là kê số lượng hàng ít đi, khai giá thấp hơn.
Tính lạm phát dựa trên lời khai của mấy ông chuyên khai láo?
Cái khai láo giá không đáng ngại bằng khai láo số lượng.
Khai láo số lượng khiến rất khó biết được nhu cầu thật cũng như mức độ tiêu thụ của xã hội đối với 1 loại hàng hóa, dịch vụ. Dẫn đến định tỷ lệ % sai hàng hóa dịch vụ đó trong rổ tính lạm phát.

b/ Cách tính lạm phát không tương đương giữa các quốc gia:
Học thuyết lạm phát này đã ra đời từ thế kỷ trước. Khi mà giữa các quốc gia việc giao thương chưa nhiều. Sức ảnh hưởng của quốc gia này lên quốc gia khác chẳng bao nhiêu.
Còn bây giờ?
Bây giờ là thế giới phẳng. Phẳng hơn cả tờ giấy.
Ví dụ:
Toàn Châu Âu xài chung 1 đồng tiền, 1 hộ chiếu. Trong tuần làm tại Anh, cuối tuần lái xe về Pháp với vợ con.
Trung Quốc hắt hơi cái nguyên khối Đông Nam Á thở oxi.
Thế giới phẳng là vậy nhưng mỗi quốc gia hiện tại lại vẫn chọn rổ hàng hóa-dịch vụ tính lạm phát khác nhau, tỷ lệ % của từng loại hàng hóa-dịch vụ trong rổ khác nhau.
Bạn so sánh 1 chỉ số giữa 2 quốc gia khi mà 2 quốc gia đó tính theo 2 kiểu khác nhau?
Nó có khác gì bạn tổ chức 1 kì thi hoa hậu và chấm điểm giữa 1 cô gái mặc bikini và 1 cô gái mặc trang phục dân tộc?
Quy chuẩn khác nhau thì so sánh còn ý nghĩa gì?
Thực tế rất nhiều quốc gia trên thế giới đã không còn quá coi trọng chỉ số lạm phát này lâu rồi.
Chẳng qua vì nó “dễ hiểu” theo 1 cách hiểu nào đó của dân đen. Nên chính quyền các nước vẫn dùng nó để “báo cáo thành tích”, “trấn an dư luận”.

c/ Thực tế rất khó thu thập dữ liệu và tổ chức thu thập dữ liệu chưa chắc đã đáng tin cậy
Các bạn đọc mục a/ và b/ bên trên rồi thì hiểu rõ là việc thu thập dữ liệu giá cả các hàng hóa-dịch vụ khó khăn ra sao.
Ở các quốc gia phát triển cao như Mỹ, Châu u còn đỡ khó khăn, vì họ giao dịch chủ yếu qua chuyển khoản, hệ thống công quyền-thuế ít tham nhũng.
Còn những nước như Việt Nam giao dịch bằng tiền mặt là chủ yếu, lại còn……….. thì số liệu thu thập có đáng tin cậy không?

5/ VIỆT NAM ĐO LƯỜNG LẠM PHÁT RA SAO?
Việt Nam và “Tung Của” đo khá giống nhau. Giống nhau ở chỗ tìm đủ mọi cách để đo cho con số lạm phát càng thấp càng tốt để báo cáo(đây là quan điểm của cá nhân Admin, hoàn toàn không có tính tuyên truyền gì cả nhé. Xin miễn các tranh luận và trách nhiệm chính trị có liên quan).
Tuyệt chiêu là đưa vào rổ hàng hóa-dịch vụ để tính lạm phát những thứ hàng hóa rất ít khi tăng giá với trọng số rất lớn(tỷ lệ % tính cho các hàng hóa dịch vụ này lớn). Tất nhiên chính phủ cũng có lí do của nó.
Các loại hàng hóa đó ví dụ như: Gạo, lúa mì, đường…(chắc lý luận là ai cũng phải ăn cơm, ăn mì gói). Vì là 1 nước nông nghiệp, Việt Nam chẳng có gì ngoài gạo, lúa mì. Những thứ này Việt Nam lại xuất khẩu thuộc loại hàng top thế giới với khối lượng rất lớn.
Mà các bạn biết rồi đấy, những loại sản phẩm nông nghiệp này khi xuất khẩu phải cạnh tranh với cả vài chục nước nông nghiệp khác, đâu dễ gì tăng giá, hàng không có chất xám mà, tăng chút thì bên nhập khẩu chọn đối tác khác.
Thứ hàng nhà nghèo này biết bao giờ tăng giá.
Đưa nó vào rổ tính hàng hóa-dịch vụ với tỷ trọng lớn thì cho dù cả trăm hàng hóa-dịch vụ còn lại có tăng mấy đi nữa, nhưng vì chỉ được tính là tỷ trọng thấp thì chỉ số lạm phát chung cũng đâu tăng nổi.
Thế cho nên chúng ta thường xuyên phải chứng kiến cảnh nhà nước báo tỷ lệ lạm phát hàng năm chỉ 4% nhưng chi phí y tế chúng ta phải chi trả có khi tăng 20%. Đơn giản vì chi phí y tế được tính với tỷ trọng nhỏ. Có lẽ nhà nước lí luận là ai cũng cần ăn cơm, ăn gạo, nhưng có phải ai cũng bệnh mà phải chữa bệnh đâu.
Chúng ta phải chứng kiến cảnh tiền học phí con chúng ta tăng vùn vụt hàng năm 10-20%, mặc dù chỉ số lạm phát chung được nhà nước báo chỉ tăng 4%. Có lẽ là do các bố hiệu trưởng thu học phí sau đó hạch toán kiểu a,b,c gì đó đẩy phần lớn qua chi phí xây trường, xây lớp…Dẫn đến việc dưới thì thu kha khá, lên trên thì báo cáo là học phí năm nay chẳng tăng là mấy so với năm ngoái chẳng hạn.
Rồi tiền học thêm, 14 năm trước Admin đi học thêm giá 50k, giờ cháu Admin đi học thêm cũng ông thầy đó giá 500k. Tăng 10 lần.
Ờ thì nhà nước lí luận là có phải ai cũng đi học thêm đâu mà tính chi tỷ trọng % lớn.
Mà ai bảo học thêm lại đi đóng tiền mặt, phải chuyển khoản cho thầy thì nhà nước mới tính được là tăng bao nhiêu chứ. Các thầy toàn báo không đủ ăn, xin miễn giảm gia cảnh vì “đói khổ” thì sao gọi là học phí tăng được.

Chuyền Phạm, [09.07.21 16:18] Ngay cả cái “trần trụi” nhất của cuộc đời là giá điện tăng rõ như ban ngày. Nhưng đó là “lỗi” do các bạn xài đến nấc 4, nấc 6. Nấc 1 có tăng giá so với năm ngoái đâu. Thế thì tiền điện có lạm phát đâu. Tính là lạm phát 0% nhé.
Thế đấy! Rất nhiều thứ ở Việt Nam lạm phát “rất ít”.

=> ĐÃ TỪ RẤT LÂU RỒI, DÂN CÓ ĂN HỌC TÀI CHÍNH, KINH TẾ, TIỀN TỆ CHẲNG CÒN QUAN TÂM ĐẾN CÁI CHỈ SỐ ‘LẠM PHÁT’ ĐÃ LỖI THỜI VÀ HẾT SỨC ‘DỞ HƠI’ TẠI 1 SỐ NƯỚC.
CÁC NƯỚC HÀNG NĂM BÁO CÁO CHỈ SỐ NÀY CỨ Y NHƯ PHÁT CHO NGƯỜI D N PHIẾU ‘BÉ KHỎE, BÉ NGOAN’ VẬY!
CẢ LỚP CÙNG KHỎE VÀ NGOAN, BÉ NÀO CŨNG ĐƯỢC PHÁT.
LỚP NÀO CÓ CÔ GIÁO ‘BỆNH THÀNH TÍCH’ THÌ IN PHIẾU ĐẸP HƠN.

6/ GIỚI TINH HOA, GIỚI NHÀ GIÀU VIỆT NAM ỨNG XỬ VỚI VIỆC LẠM PHÁT RA SAO?
– Giới tinh hoa, nhà giàu có tin báo cáo lạm phát của nhà nước không? Không rõ mấy thằng giàu khác nghĩ sao chứ Admin là Admin không tin rồi đó. 4%/năm? Admin không tin, phải cao hơn nhiều.

– Giới tinh hoa, giới nhà giàu Việt Nam cảm nhận lạm phát nhạy cảm hơn người bình dân: Là cái chắc rồi. Họ xài dịch vụ giáo dục, y tế, hàng xa xỉ phẩm nhiều hơn. Những thứ này chiếm tỷ trọng % trong tổng chi tiêu của họ lớn hơn người bình dân rất nhiều. Và những thứ này ở Việt Nam hàng năm tăng giá gấp nhiều lần so với mức lạm phát chung mà nhà nước công bố hàng năm. Hiển nhiên, họ đều nhận thấy sự vô lý “to đùng như cái bánh xe bò” về ‘chỉ số lạm phát’ họ đọc trên báo.
Thế họ sẽ làm gì? Hiển nhiên là họ sẽ cố gắng giữ tiền mặt càng ít càng tốt rồi.
Admin luôn chỉ giữ 15 tỷ tiền mặt là tối đa để luôn có vốn mua hàng đổ nợ, hàng bị bank siết. Chứ không bao giờ để tỷ trọng lớn tài sản dưới dạng tiền mặt, nhất là Việt Nam đồng.
– Trong bài trước(bài số 10), các bạn đọc thì cũng đều đã biết là giá nhà tại Việt Nam không hề do giới trung lưu hay bình dân quyết định cao hay thấp. Mà do giới nhà giàu và tầng lớp tinh hoa quyết định. Thực ra thì ở 1 số nước phát triển cao như Đức, Hàn Quốc, Nhật cũng diễn ra chẳng khác gì Việt Nam. Nên đọc đến đây khoan hãy chửi Việt Nam như 1 thói quen.

=> CHỈ SỐ LẠM PHÁT LÀ VẬY ĐÓ! CHỈ SỐ LẠM PHÁT Ở VIỆT NAM LÀ THẾ ĐÓ.

Hi vọng bài viết trên của Admin Trần Thiên Ân hữu ích với các bạn.
Xin cảm ơn.

Bài viết của Admin Trần Thiên Ân

LIÊN HỆ TRỰC TIẾP ĐỂ CẬP NHẬT THÔNG TIN

Quý anh chị có nhu cầu tìm hiểu thị trường Hòa Lạc, vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo: HOTLINE TƯ VẤN 24/7: 0968.671.809 hoặc cung cấp nội dung theo mẫu bên dưới, chúng tôi sẽ phản hồi trong thời gian sớm nhất. Chân thành cảm ơn Quý anh chị!




    Bài Viết Cùng Chuyên Mục

    Trả lời